中原城市領先指數結束了連續三星期跌勢，開始出現輕微反彈。聯儲局在金融海嘯後實施量化寬鬆，樓市就一直在升。很多人望穿秋水，終於等到類似零三年非典型肺炎大流行，期望樓價大跌，可以借機上車。但是，就算天意想樓價下跌，市場上卻有更多人為干預，嘗試繼續支撐樓市，逆天而行。
本文會先說說影響樓宇需求和供給的各種因素，從而引導讀者明白，樓市再升只會對經濟再度扭曲。
失業上升理應令樓價下跌
不用爭論，失業率上升對樓市必定是負面的。現時香港有大約二十三萬人失業。統計學雖然有誤差，但真實數字只會多不會少。很多就業不足及不主動找工作的人都無法計算，失業及就業不足的情況，在基層上會比較明顯。有組織剛做了問卷調查，發現基層市民的失業率已接近三成，就業不足率更逾六成。
看好樓市的人會認為這一批失業人士，大多只是公屋住戶，對私人房屋需求影響不大。這個結論是部分正確。失業可怕之處並不單是影響失業人士，更多的是對於處於失業邊緣的在職人士造成壓力。如無意外，下半年企業會開始招聘，但同時亦會裁員，希望利用市場上的失業大軍，壓迫現有員工接受減薪。
另外，企業在裁員時應會先選擇海外專才，主要原因無非是這些員工成本較貴。這批消失了的員工，大多選擇回去原居地。這樣會減少對本地房屋的需求，令空置率上升，對租金和樓價構成下行壓力。早前中國更對海外專才實施全國性徵稅，這都減少內地人才來港的意慾。綜合以上因素對樓市的影響相信都是負面的。
更多的人為力量影響市場
可惜的是，雖然樓價理應因新冠肺炎出現，而需作大幅調整。但是，同一時間，更多的人為干預卻試圖逆市支撐樓市。首先，全球再次實行量化寬鬆，利息再度下降至低水平。聯儲局在三月推出了七千億買債計劃，令市場再次產生美元貶值的預期。量寬現時最明顯的效果，就是令到黃金價格突破二千元美元水平。
雖然部分經濟學家認為本次量化寬鬆的傳遞作用比之前少，但是實際效果怎樣，根本無法精確量度。唯一可以量度的，就是發展商的新屋供應正在減少。根據運輸及房屋局公布的數據，上半年私樓新屋動工量只有八千多伙，如要達到全年一萬八千五的目標，下半年動工量就要達一萬伙。
無可否認，疫情對地盤動工有一定的影響。但是似乎更大機會是地產發展商在作供應管理，透過減少新建房屋來減少長遠房屋供應。除非政府打算供應大量居屋來搶佔私人市場，否則樓市的長期供應，永遠都操控在地產發展商的手中。
扭曲價格對買賣雙方都不好
現時香港樓市面對的是需求減少，但同時供應都在減少。需求減少多來自市場力量，供應減少則是較多來自人為干預。雖然力量的來源不同，但這都使需求和供給曲線向左移動，利用供求模型推測樓價就變得無解。最終樓價的升跌預測，都只是專家的主觀願望。
唯一比較可以肯定的是，若樓價不跌，交易量就會再度減少，也代表整個物業市場的流動性變得更低。在量化寬鬆政策下，大量的流動性在市場遊走，但房地產的流動性卻出現乾澀的情況，這是極其諷刺。
市場流動性也遵從能量守恆
物量學中有一個理論叫能量守恆，簡而言之，宇宙中能量不會憑空產生，也不會憑空消失，它只會從某種形式轉化為另一種形式，或者從某種物體轉移到其它物體。能量的總量是永遠不變的。
量化寬鬆從來都沒有製造過任何新的流動性，它極其量只是一種偷竊。是政府透過增加貨幣供應，從私人市場中借取流動性。當私人市場的流動性都被借盡，物業投資者若要套現，就只能大幅減價出售。
最近城中有一位知名的地產投資者，面對資金短缺而要出售旗下物業資產。在沒有流動性的世界，大多只能割價求售。集團資產過去十年雖然不斷膨脹，但卻是一項魔鬼交易，是用壽命換來的富貴。
疫情下樓市升只能說沒天理
在新冠肺炎下，很多行業都經營困難，大量人失業，收入大減。這也反映香港長期失衡已久的經濟結構。政府擔心樓價下跌會否引發其他問題，但這個複雜的計時炸彈一直存在，早晚要拆。對機構投資者來說，沒有流動性的資產，根本沒有實際操作的空間，討論升跌沒有意義。
假如樓價下跌是上天旨意，要下跌的就應讓它下跌。在一個扭曲的市場上再度扭曲，就如強迫火箭飛得比光更快，最終經濟只會分裂瓦解。如果疫情也阻止不到樓價無理地上升，難道我們要等到像日本福島般的災難，才能讓人們醒覺？
量化寬鬆所增加的流動性，其實都只是海市蜃樓。若人們再不修正這不理性的行為，最終市場只有更大的災難才能回到平衡。
可惜，人類總愛不順天而行。
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