隨著香港的社會運動開始以來，零售消費市場難以避免地受到一定程度的打擊，不少零售股及收租股的股價都顯著回調，其中價值較高的領展，其股價亦由高位回落近兩成，但影響已較其他零售及收租股小。
REITs，即是房地產信託基金，基金持有物業組合，主要靠租金收入派息。根據《房地產基金守則》，基金管理人必須將除稅後的9成淨收入，分派予基金單位持有人。由於相對較高息，派息穩定，所以一直都有大批捧場客。
說到本港上市的REITs，置富(00778.HK)和領展(00823.HK)是較為優勢，原因是它們的物業和租戶的組合跟民生關係密切，受零售放緩和自由行減弱的影響相對較低，收入也比較穩定。
從財務數據看，置富的市帳率僅0.66，比領展的0.90為低，但領展的ROE達15%，而置富僅10%。置富全年每基金單位分派(DPU)49.23仙，惟預測未來3年DPU年複合增長率僅0.8%，而領展則高達8%，以此比較，領展估值相對較為吸引。
領展的預測DPU增長較高是有原因。領展現時有11個包括商場翻新工程等正在進行中的資產提升工程(AEI)項目，另有8個待批中，13個規劃中，合共近30個項目有待資產提升，這將可持續提升物業資產價值的收益，有利支持未來數年的DPU增長。
但是有投資總監亦對領展的未來存在保守態度，原因主要是增長的放緩，增長不是純DPU增面的增長，而是集團的業務拓展手段看似盡出，相信是其先天經營業務限制的問題，可以說已到了極限。
全球電子商貿及網購趨向普及，造就不少地區的優質倉儲物業，如同商場及寫字樓般供不應求。電子商貿的發展將能提升消費者在虛擬聯網平台上消費行為的次數和交易總額，然而這最終都離不開物件或產品本身的「實體流動」和倉存。
所以工業物流類的REITs可說將會大有作為，特別是物流地產。如果未來的互聯網會更進一步地改變全世界的消費模式(consumption pattern)，更有需要對沖零售REITs的投資組合風險，而另一方面物流地產將會大行其道，增長必定遠超傳統零售REITs，相信物流地產可能是下一代的強者。
綜合報導
