這兩個禮拜，花了很多時間看數字，尤其是一些大行投資機構的財務報告，主要係驚，瑞信危機會引發連鎖效應。
對數字的敏感度提升了，不經意看到一單本地新聞，提到明天大嶼填海工程的造價數字估算，原來又創新高。交椅洲填海，估計至少使超過5800億港元。
5800億是什麼概念呢？
沙特去年用了約100億港元，便買下了當時尚未出現財務危機的瑞信一成公司股份。那麼，5800億港元可以買下多少間完好無缺的瑞信呢？要考慮到，瑞信是間百年老投行，昔日環球金融市場地位舉足輕重，未出事前的市值計算，絕對可以躋身龍頭投行之列。
洗得多錢，其實也不是問題。我本身是個 angel investor，如果見到一間 start-up 很有潛力，儘管它市場估值可能有點偏高，但我自己或會考慮投一點。至少，願意預留一餐飯時間，聽聽人家的pitching。
明日大嶼要使五千幾億，價錢貴，不要緊。說服得到人可以回本就沒問題。但是，整個填海計劃，回本機會有多高？回報率有多高？
我只懂得計數。明日大嶼始終未起，老屈它不能賺錢，似乎不太公平。不如先拿一些高度相似的先例作參考。
綠色和平前陣子做過類似研究。他們以韓國仁川市松島填海區來與明日大嶼做比較。松島當年填海1200公頃，目標是成為首爾以外的第二個CBD商業區。不過項目開展七年後，僅吸引3350萬美元（約2.6億港元）外來投資，僅為原先目標的不足2%。而根據2019年的數據，松島寫字樓空置率仍高達三成。
現在中環有樓無人租，連「CBD2」啟德商業區甲級寫字樓空置率也高達兩成。將來若要在交椅洲興建第三個CBD，看來重蹈松島覆轍的可能性很大。
當然，明日大嶼不只是CBD，還會興建公私營房屋，以趕上未來香港人口增長的住屋需求。
也是計數時間，去年人口淨流出逾5.5萬人，錄得30年以來最高。香港少子化問題亦越來越顯著。根據最新數字，2022年全年香港只有36953名嬰兒出生，創下過去30年來新低。未來數十年，香港人口趨勢將如何發展，本已是值得研究的命題。
而明日大嶼項目本身便是因應未來大幅增長的住屋需求而上馬。公共政策和社會現實之間是否存在極大落差？這恐怕已顯而易見。
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