2018年應該靜待樓市回落?|林俊文|Fortune Insight

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2018年應該靜待樓市回落?

數據顯示樓價走勢持續向上,近月公布的四大整體指數同時連升三周,CCL1.58%CCL_Mass1.54%CCL(中小型單位)5.41%CCL(大型單位)1.83%。而指數公布後馬上引來許多有意置業市民心大心細,心想不知何時樓價才見回落,思考應否盡快「上車」。其實要參透樓價的升跌,不應該單單受經濟和個別數據的升跌影響決定,反而應該宏觀去看待這些數字,用作參考檢視買樓的條件。

若然市民是想買樓收租,首先要計算好自身的財政狀況。目前樓市是樓價升而租金也急升。不少專業人士,步入適婚年齡,都在衡量應租樓還是上車。最近有朋友在四小龍找到不錯的單位,以低於兩萬承租,也有在金融界工作的朋友在九龍站租了開放式單位。他們這類型租樓人士,有能力上車,但都想靜待樓市回落才入市。表面上,2017年的租金升幅只有6.5%,但細心看,平均樓價指數升幅高達12%,加上一年租金約三十萬,其實兩年下來已是中型單位的一成首期。

租金愈來愈難填補供樓開支,收租「等人幫你供樓」難行,如果家庭收入許可,買樓其實是不俗的選擇。其實樓價和股市一樣,升得多不一定代表有下跌壓力,而是反映市場的投資者認然看好樓市前景。過去十年,香港的公營房屋未能補充所需,夾屋居屋供應嚴重短缺,加上過去幾年私樓樓價穩步上揚,整體資產上升。而不少新世代家庭又傾向夫妻雙方均工作,子女由傭工或祖父母照顧,家庭收入加起來有一定供樓能力,因此私樓市場其實依然相當穩健。今年一月已錄得超過600宗一手樓註冊登記,相信私樓依然會保持不錯的交易量。

新年近兩個月以來,股市曾創新高,但經歷大起大落,一些有膽量的投資甚至傾向在虛擬貨幣市場中尋找樂趣,但是對於不少希望投資相對保守的用家來說,買樓和享受當中的升幅,才是最佳的選擇。隨着歷年來循序漸進的上升,不少專家固然擔心樓市是否存在泡沫,但是細心想想,以樓價六百萬計算,六成按揭,利率上升一厘,每月供款多了1,000元左右,對於家庭月入超過六萬的夫婦來說,還是應付得來。

何況「今日高位,明日低位」,若有餘錢而不作一些投資,把錢只放在銀行,不但被通漲蠶食資金外,還會花費掉「機會成本」,浪費投資的機會。騰訊雖然被稱為股王,長升長有,但還是有許多市民未入手,當中原因就是不斷寄望該股會有明顯下跌,結果股價卻長升長有,讓舉棋不定的市民錯過升浪。

自小的教育也是告訴我們賺錢要「低買高賣」,但這策略只有在市況平穩時才奏效。既然市況一直高升,就應在能力範圍下盡早買入。

若想「穩陣」,可以購買防守性較強的高質素物業,這些物業在跌市下也有很強抗跌力和承接力。特別是新地、太古會德豐和恆地的樓都用料及設計靚,質素高,而且往往地段配套一流,市場「愛名牌」心態下,容易轉售。有樓在手,進可攻退可守,即使市況跌也可把物業放出保留資金,或趁低吸納其他具潛質的好物業。

作者:林俊文 Edwin
曾任職外資和本地發展商社區關係部,歷年來與負責城市規劃設計、物業設施管理、建築、樓宇維修和工程管理的專業人士並肩而戰,深信能為市民建設宜居的社區及推動優質的生活。

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